# Пассаж Фирсова: историческая ценность и основа инвестиционной упаковки

Дата исследования: 23 сентября 2026 года. Объект: Бийск, ул. Льва Толстого, 146. Рабочее досье для команды «Архиэкономики».

Документ соединяет проверенные сведения, историю, анализ существующего сайта и предложения по коммерческому позиционированию. Предложения обозначены как гипотезы: спрос, доходность, стоимость работ и допустимость конкретного приспособления пока не подтверждены. Номера источников раскрыты в разделе 15; шесть официальных документов сохранены в папке `sources`.

## 1. Главный вывод для упаковки

**Предлагаемое позиционирование: «Пассаж Фирсова — возвращение торгового дома историческому Бийску».**

Объект позволяет связать предпринимательскую историю города с новой коммерческой функцией. Основа убедительного предложения — историческая торговля, выразительная архитектура, культурная программа и доказуемая возможность эксплуатации после реставрации. Слоган «торговый дом» здесь является позиционированием, а юридическое название памятника остаётся «Пассаж Фирсова».

Самая сильная особенность — сочетание городской значимости с детально описанной архитектурой интерьеров. В официальном предмете охраны отдельно выделено редкое художественное оформление лепниной и столярными изделиями. Поэтому будущая упаковка должна показывать не только внешний силуэт, но и ценность пространств внутри. [S2]

Инвестору следует последовательно ответить на пять вопросов: что именно он приобретает; почему объект имеет самостоятельную ценность; какая функция допустима; кто будет платить за её использование; сколько стоит довести объект до эксплуатации. Сейчас первые два вопроса имеют хорошую исследовательскую основу, остальные требуют проектной и коммерческой проверки.

## 2. Проверенный паспорт объекта

Сведения из карточки ДОМ.РФ прочитаны непосредственно в браузере 23.09.2026. Это актуальный публичный срез, который не заменяет выписку ЕГРН и конкурсную документацию. [S1]

| Параметр | Значение | Основание / замечание |
|---|---|---|
| Наименование | Пассаж Фирсова | Паспорт памятника |
| Адрес | Алтайский край, Бийск, ул. Льва Толстого, 146 | В исторических описаниях также встречается Двойных, 2 |
| Датировка | 1907 год | Паспорт; карточка ДОМ.РФ |
| Заказчик | Андрей Петрович Фирсов | Научная публикация; карточка ДОМ.РФ |
| Категория | Регионального значения | Паспорт; карточка ДОМ.РФ |
| Вид | Памятник | Это не означает юридического статуса всего квартала как ансамбля |
| ЕГРОКН | 221610464270005 | Паспорт |
| Кадастровый номер здания | 22:65:016219:389 | Карточка ДОМ.РФ |
| Общая площадь здания | 2 165,5 м² | Не равна автоматически полезной коммерческой площади |
| Земельный участок | 22:65:016219:387; 3 063 м² | Состав передаваемых прав необходимо проверить по конкурсу |
| Разрешённое использование земли | Объекты культурно-досуговой деятельности | Гостиница или ресторан не считаются автоматически разрешёнными |
| Собственность | Муниципальная | Правообладатель в карточке — муниципальное образование город Бийск |
| Использование | Не используется | На дату чтения карточки |
| Состояние | Неудовлетворительное | Подтверждается актом от 30.10.2025 |
| Этажность | В карточке — 3; исторический объём — двухэтажный с подвалом под угловой частью | Расхождение требуется объяснить по техническому плану |
| Коммуникации | В карточке отсутствуют электричество, вода, водоотведение, отопление, газ | Наличие сетей поблизости не означает подключение |
| Кадастровая стоимость здания | 17 367 844,12 ₽ | Не рыночная оценка и не смета реставрации |
| Кадастровая стоимость участка | 3 855 643,14 ₽ | Не цена приобретения |

Паспорт подтверждает постановку на охрану решением крайисполкома № 108 от 24.03.1989 и регистрацию приказом Минкультуры России № 41678-р от 12.09.2016. [S3]

## 3. Историческая канва

### Семья, предпринимательство и строительство

Наиболее содержательная находка — статья М. А. Целищевой в «Баландинских чтениях», 2021, том XVI, с. 76–82. Она основана на архивных делах и торговых справочниках. Компактная выжимка из неё: семейный магазин существовал до строительства пассажа; в 1898 году Андрей управлял делом отца П. П. Фирсова. Поставки шли с Нижегородской и Ирбитской ярмарок. Андрей родился 20 августа 1873 года; умер в апреле 1918-го. Среди направлений торговли встречались ткани, галантерея, чай, сахар, обувь, дорожные вещи, швейные машины. Он участвовал в товариществе «Стекло», поддерживал начальное образование, в 1915 году пожертвовал 200 рублей на санаторий для раненых в Белокурихе. Автор архитектурного проекта в статье обозначен как неизвестный. [S8]

Эта предпринимательская биография даёт основу для будущего бренда: ассортимент, качество обслуживания, связи с ярмарками, просвещение и общественный вклад. Исторические суммы не следует переводить в современную доходность или использовать для финансовых обещаний.

В краеведческом описании разрешение на строительство датировано июнем 1904 года, начало работ — июлем. Статья Целищевой указывает начало в июне. Корректная публичная формулировка: «строительство началось в 1904 году; пассаж завершён в 1907 году». Там же описано укрепление основания слоями лиственницы на заболоченном участке. Это историческое сведение, а состояние основания сегодня устанавливается обследованием. [S8, S9]

### Основные этапы

| Период | Событие | Источник и степень определённости |
|---|---|---|
| 1904–1907 | Строительство и появление пассажа | Год завершения подтверждён паспортом; месяц начала различается в публикациях |
| До революции | Торговые залы на двух этажах, часть верхнего этажа — помещения приказчиков и склады | Карточка ДОМ.РФ [S1] |
| Начало XX века | Занятия Алтайского народного университета; связь с Виталием Бианки | ДОМ.РФ; уточнение дат ниже [S1, S10] |
| 1922–1923 | Казармы кавалерийской дивизии | Краеведческое описание [S9] |
| С 1926 | Размещение Госбанка | ДОМ.РФ [S1] |
| Великая Отечественная война | Госпитальное использование | АКЗС [S11] |
| Советские десятилетия | Банк и торговля; в официальной исторической справке также указан универмаг | АКЗС [S11] |
| 1989 | Постановка на государственную охрану | Паспорт [S3] |
| 6 декабря 2007 | Пожар | ДОМ.РФ [S1] |
| 2015–2018 | Попытка восстановления частным владельцем; работы затем остановились | Научная публикация [S8] |
| 2016 | Регистрация в ЕГРОКН | Паспорт [S3] |
| 2020 | Утверждены границы территории и режим использования | Приказ № 1390 [S6] |
| 2021 | Утверждён предмет охраны | Приказ № 1139 [S2] |
| 2024 | Вопрос реставрации обсуждается в рамках Дней Алтайского края в Совете Федерации | Сообщение АКЗС от 23.09.2024 [S11] |
| 2025 | Новый технический акт, охранное обязательство и акт неудовлетворительного состояния | Официальный комплект [S4, S5, S7] |
| 2026 | Повторные предложения инвесторам; новый конкурс указан в карточке | ДОМ.РФ; история повторных торгов в СМИ [S1, S14] |

### Бианки: сильный сюжет с аккуратной датировкой

ДОМ.РФ прямо связывает пассаж с лекциями Виталия Бианки. Материал Алтайской краевой библиотеки сообщает, что он прибыл в Бийск в ноябре 1918 года, а преподавать орнитологию в народном университете начал в 1919-м. Поэтому утверждение «Бианки преподавал здесь в течение 1918–1919 годов» лучше заменить на более аккуратное: «С историей пассажа связаны занятия Алтайского народного университета и лекции Виталия Бианки». Для точных дат и помещения нужны университетские документы. [S1, S10]

Коммерческое развитие сюжета: семейный лекторий о природе Алтая, читательская программа, встречи с исследователями, детские занятия. Называть объект мемориальным домом Бианки или местом написания конкретных произведений оснований нет.

### Что не следует присваивать соседнему объекту

Пассаж Второва находится по адресу Льва Толстого, 144. Сообщение АКЗС связывает остановку Николая и Елены Рерихов именно с гостиницей в пассаже Второва. Это может быть частью рассказа о квартале, но не доказательством их проживания в пассаже Фирсова. Физическое примыкание зданий не означает единство имущества, прав и предметов охраны. [S11]

## 4. В чём архитектурная ценность

Основа раздела — утверждённый предмет охраны от 22.11.2021 № 1139, а не стилистические определения из рекламы. [S2]

**Градостроительная роль.** Памятник формирует угол улиц Льва Толстого и Захара Двойных, входит в непрерывный исторический фронт застройки и ограничивает пространство нынешнего парка — бывшей базарной площади. Его восстановление меняет восприятие целого городского фрагмента. Это позволяет показывать инвестору результат с площади и по направлениям подхода, а не ограничиваться фронтальным фасадом.

**Композиция.** Исторический объём двухэтажный, с подвалом под угловой частью; габариты в документе — 24,1 × 67,2 м. Главный акцент — срезанный угол с башней и куполом. На фасаде по Льва Толстого выделены тринадцать оконных осей. Парадные входы находятся в угловой части и на центральной оси протяжённого фасада.

**Декор.** Четырёхколонные заглублённые портики, трёхчастные арочные окна, растительный орнамент, розетки, акротерии и фигурные завершения создают узнаваемость. Документ описывает белое выделение архитектурных деталей, но не даёт основания произвольно назначать исторический цвет основного поля стен.

**Купол.** Описаны восьмигранный каркас, металлическая объёмная черепица, люкарны, верхнее шлемовидное завершение и кованый шпиль. Это защищаемый элемент образа здания; он утрачен, а его присутствие в предмете охраны не означает физическую сохранность сегодня.

**Интерьеры.** Охраняются организация торгового пространства с колоннами, деревянный резной тамбур, двухмаршевая лестница с точёными балясинами, арки и ниши, потолочные розетки, карнизы, декоративные перегородки. В торговом зале витая поверхность колонн и растительные капители создают самостоятельный зрительный мотив.

**Ограда.** В перечень входит ограждение с воротами и калитками вдоль Захара Двойных. Двор не следует трактовать как свободный резерв для застройки.

Предлагаемые элементы айдентики: силуэт углового завершения, ритм витрин, графическая интерпретация витой колонны, рисунок розетки. Выбор следует сверить с историческими изображениями; полноценный логотип пока не разработан.

## 5. Историческая ценность → продукт → возможный доход

Все решения ниже — авторские гипотезы для проверки проектировщиком и оператором.

| Основание | Возможный продукт | Кто платит | Что проверить |
|---|---|---|---|
| Историческая торговая функция | Галерея отобранных региональных брендов | Арендаторы; покупатели | Ставки, спрос, полезная площадь |
| Представительные залы и декор | Ресторан, камерные приёмы, деловые события | Гости; корпоративные заказчики | Кухня, вытяжка, эвакуация, акустика |
| История университета и Бианки | Лекторий и семейная образовательная программа | Посетители; партнёры программы | Музейный партнёр, экономика расписания |
| Узнаваемый фасад и купол | Архитектурный маршрут, экскурсионный продукт | Туроператоры; посетители | Фактический поток, остановка групп |
| Биография предпринимателя | Постоянная небольшая экспозиция о торговле | Партнёры; косвенно коммерческие арендаторы | Архивные материалы и права |
| Восстановление городской доминанты | Корпоративное участие в реставрации и содержании | Компании и собственник | Конкретные договорённости и долгосрочный бюджет |

Исторический сюжет сам по себе не гарантирует выручку. Он делает предложение отличимым и даёт содержание для событий, маршрутов и сервиса; экономику каждого формата следует проверять отдельно.

## 6. Сценарии приспособления

### А. Гастрономия, торговая галерея и события

Смысл — вернуть повседневное посещение и торговую функцию. Возможный состав: ресторан-якорь, небольшие магазины, выставочная часть, зал камерных событий. Доход: аренда, операторская деятельность, мероприятия. Из всех сценариев этот наиболее прямо связан с историей здания, но это оценка смыслового соответствия, а не доказательство лучшей окупаемости.

Главные проверки: мощность инженерных сетей, размещение кухни и вытяжки без повреждения охраняемых элементов, загрузка и вывоз отходов, пути эвакуации, доступность, ограничения по музыке. Делить колонный зал на множество изолированных помещений до согласования концепции нельзя считать допустимым.

### Б. Историческая гостиница с общественным первым этажом

Возможный состав: номерной фонд в допустимых помещениях, ресторан, гостиная и небольшая экспозиция. Доход: размещение, питание, события. Преимущество — сочетание пребывания и знакомства с городом. Дополнительный аргумент для расчёта — специальная ставка программы для гостиничных проектов.

Нужны предварительная посадка номеров, проверка мокрых зон, вертикальных коммуникаций, пожарной безопасности и доступности. Количество номеров, звёздность, тариф и загрузка сейчас не установлены. Нельзя объявлять «бутик-отель на 50 номеров» без планировочного исследования.

### В. Культурно-деловой дом с корпоративным партнёром

Возможный состав: выставки, встречи, образовательная программа, корпоративная гостиная, ресторан и площадка презентаций. Подходит для обсуждения с бизнесом, которому важны представительство и вклад в город. Устойчивость зависит от якорного договора и бюджета содержания; одного названия «креативный кластер» недостаточно.

### Г. Музейно-просветительский центр со смешанным финансированием

Музейная составляющая может раскрыть торговлю и городскую культуру; коммерческие функции помогают содержанию. Такая модель требует подтверждённого заказчика, оператора и источников финансирования. Гранты, субсидии и муниципальные выплаты нельзя включать в базовый денежный поток до решения об их предоставлении.

**Практический выбор:** одновременно проверить сценарии А и Б, а В рассматривать при наличии корпоративного интереса. Затем выбрать один основной вариант на основании планировки, операторского предложения и полной стоимости проекта.

## 7. Реальное состояние и ограничения

Акт технического состояния № 02-06/21 от 12.05.2025 описывает повреждения кладки и штукатурки, разбитые окна, почти полное отсутствие крыши, отсутствие купола, массовые обрушения и отсутствие перекрытий. Внутренние элементы находятся в неудовлетворительном состоянии; инженерные сети отсутствуют. Это описание на дату акта, а не обследование сентября 2026 года. [S5]

Акт устанавливает внешний осмотр с расстояния не менее 5 м и запрещает доступ к внутренним интерьерам из-за аварийного состояния. Поэтому экскурсии внутрь, события среди руин и посещение инвесторами без специальной организации безопасности не могут быть частью предложения «уже сейчас». [S5, с. 4]

Охранное обязательство утверждено приказом № 118 от 20.05.2025. Оно заменяет обязательство 2018 года. В приложении № 1 срок реставрации — **12.05.2030**. Та же дата указана в техническом акте. В публикации о январских торгах встречается 31.12.2030: смешивать эти даты нельзя; требуется согласованный календарь из действующих документов конкурса и органа охраны. [S4, S5, S13]

Режим территории от 08.12.2020 № 1390 разрешает работы по сохранению и совместимую хозяйственную деятельность; запрещает новое капитальное строительство и увеличение объёмно-пространственных характеристик существующих объектов, снос, надземные инженерные сети и ряд иных вмешательств. Есть ограничения на рекламу и информационные конструкции. Эти положения нужно учитывать до обещаний пристройки, надстройки, большой вывески или нового корпуса. [S6, с. 5–6]

Отдельно требуется решить подключение коммуникаций, права на участок, въезды и обслуживание, границы с пассажем Второва, права на существующую проектную документацию и возможность её адаптации под выбранного оператора.

## 8. Торги и финансирование: актуальный срез

В карточке ДОМ.РФ при повторной проверке 24.09.2026: статус «Конкурс объявлен», электронный конкурс № **21000010760000000483**, приватизация, начальная цена **1,22 ₽**, дата **01.10.2026, 08:00 (МСК+4)** — именно так время отображается на платформе. [S1]

У агрегатора BidExpert по тому же номеру лота указаны приём заявок до **25.09.2026, 09:00**, задаток **3 473 568,82 ₽**, площадка РТС-тендер и дата торгов **30.09.2026, 07:00**. При этом страница содержит противоречащие друг другу статусы. Срок подачи также встречается у агрегатора «Алтайс». Это сигнал срочно уточнить расписание, а не окончательное подтверждение условий. [S15, S16]

ГИС «Торги» в используемом браузере не открылась из-за ошибки сертификата. Её ограничения не обходились. Итоговый протокол, точный срок подачи, задаток, судьба участка, состав лота и действующая версия договора напрямую не проверены. Для рекламного таймера и подачи заявки использовать только подтверждённое расписание организатора/ЭТП.

### Стоимость проекта

В мае 2025 года СМИ со ссылкой на главу города сообщали об оценке реставрации около **600 млн ₽**. Это историческая публичная оценка, а не проверенный бюджет выбранной коммерческой концепции. [S12]

В более поздней вторичной публикации «Живой Барнаул 22» от 20.09.2026 появилась величина около **1 млрд ₽**. Её расчёт и первичный документ не найдены; использовать как установленную смету нельзя. Разброс усиливает необходимость получить актуальные ведомости работ и сметы. [S22]

Полная модель должна отдельно учитывать обследования и проектирование; противоаварийные работы; реставрацию; приспособление; инженерные подключения; оборудование; благоустройство; проценты; расходы до открытия; резерв; оборотный капитал. Необходимо выяснить, какие из этих затрат уже входят в существующие сметы.

### Льготная программа

На официальной странице программы при проверке 23.09.2026 опубликованы **6% годовых для гостиниц от 2 звёзд и 9% для иных проектов**. Для площади до 5 000 м² указан предельный срок реставрации и приспособления 48 месяцев; проектирование и экспертизы — до 18 месяцев; льготная эксплуатационная фаза — пять лет после акта приёмки. При этом предельная дата акта — 31.12.2030: сроки нельзя механически сложить и отсчитать заново от покупки. [S17]

Для кредитных договоров с 01.10.2026 опубликован лимит до 1,5 млрд ₽ для объекта площадью свыше 1 000 и не более 5 000 м². Это потолок программы, а не обещание кредита на пассаж. Одобрение, доля собственных средств, обеспечение и денежный поток проверяются банком. Условия конкретного договора и охранный срок 12.05.2030 должны быть согласованы между собой. [S17, S18]

## 9. Проверка существующей упаковки

Сайт [passagefirsova.vercel.app](https://passagefirsova.vercel.app/) просмотрен 23.09.2026. Видны 3D-сцена, положение объекта в окружающей застройке, изменение освещения, кнопки «К зданию», «Фотографии», EN и фотогалерея. В галерее есть изображения с подписями 1964, 1967, 1970, 1985 и 2026. Даты прочитаны как подписи сайта и не прошли независимую архивную атрибуцию. [S19]

**Сильная сторона:** посетитель может представить масштаб и окружение. Такой инструмент особенно полезен на встрече с инвестором: обсуждение привязывается к конкретному месту.

**Что нужно добавить:** в просмотренных экранах не обнаружено развёрнутой истории, инвестиционных сценариев, охранных ограничений, состава затрат и перехода к пакету документов. Это оценка просмотренного интерфейса, а не технический аудит исходного кода.

Предлагаемая последовательность контента:

1. Первый экран: короткое позиционирование, статус объекта, две кнопки — «История пассажа» и «Инвестиционное досье».
2. «Почему это место важно»: торговля, архитектура, просвещение, связь с городским пространством.
3. «Здание в деталях»: отмеченные на модели купол, портал, витрины, колонный зал, тамбур, лестница, ворота.
4. «Было / сохранилось / предлагается восстановить»: отдельные изображения с датами и источниками.
5. Два коммерческих сценария с условиями применимости, без неподтверждённой окупаемости.
6. «Условия участия»: лот, площадь, состояние, документы и дата актуализации.
7. «Следующий шаг»: запрос комплекта материалов и организованного знакомства с объектом.

Если в модели объединены пассажи Фирсова и Второва, объект инвестирования нужно выделить явно. На схеме следует раздельно показывать здание, кадастровый участок, территорию памятника и охранные зоны. Это разные контуры.

Сцену с восстановленным куполом и кровлей подписывать как визуализацию. Термин «цифровой двойник» использовать только при наличии обмерной основы и установленной точности. Для исторических кадров необходимы автор, фонд/источник, дата и основание использования.

## 10. Готовые формулировки для дальнейшей работы

Ниже — новые редакционные тексты. Перед размещением числового блока обновить конкурсные сведения.

**Главный экран**

> Пассаж Фирсова. Новая глава торгового Бийска.
>
> Исторический пассаж 1907 года на улице Льва Толстого. Проект восстановления архитектуры и создания современного общественного и коммерческого пространства.
>
> 2 165,5 м² · объект культурного наследия регионального значения · Бийск.

**Исторический блок**

> Здесь история торговли становится видимой: в больших витринах, парадных входах и оформлении торговых залов. Пассаж сохраняет имя своего заказчика — купца Андрея Фирсова. Его следующая глава может соединить предпринимательство, гостеприимство и культурную жизнь города.

**Для инвестора**

> Предлагается рассмотреть участие в восстановлении пассажа и выборе его будущей функции. На следующем этапе необходимы согласованная концепция приспособления, оператор, актуальный бюджет и схема финансирования. Историческая ценность подтверждена охранными документами; коммерческие показатели требуют расчёта.

**Для города и партнёров**

> Возвращение пассажа в городскую жизнь можно оценивать конкретными результатами: восстановленными элементами архитектуры, открытыми общественными пространствами, рабочими местами, работающими предприятиями и регулярной культурной программой. Значения этих показателей формируются после выбора концепции.

## 11. Что можно утверждать, а что пока нельзя

| Тезис | Вердикт | Рабочая формулировка |
|---|---|---|
| «Здание 1907 года» | Подтверждено | Использовать |
| «Эклектика с элементами модерна» | Подтверждено предметом охраны | Предпочтительнее расплывчатого «дворец в стиле модерн» |
| «Редкое художественное оформление интерьеров» | Подтверждено предметом охраны | Обязательно отделять описание ценности от нынешней сохранности |
| «Архитектор Константин Лыгин» | Не доказано | В СМИ — вероятная атрибуция; научная статья указывает неизвестного автора [S8, S20] |
| «Копия здания в Ницце/Каннах» | Надёжный прототип не установлен | Не включать в основной рассказ |
| «Богемское стекло сохраняло тепло» | Популярный рассказ, инженерная проверка отсутствует | Только как отдельно подписанная легенда при наличии источника |
| «Электрические ворота до революции» | Есть публикация, первичный документ не найден | Нужна архивная проверка [S20] |
| «Бианки читал здесь лекции» | Есть официальная атрибуция ДОМ.РФ | Не расширять до проживания и литературного мемориала |
| «Рерихи жили здесь» | Перенос истории соседнего пассажа | Не использовать для Фирсова [S11] |
| «Первая гильдия» | Источники расходятся по периоду | В основном тексте — просто «купец» |
| «Все интерьеры уничтожены пожаром» | Слишком категорично | Утверждённый документ содержит фотографии деталей после 2007 года; актуальную сохранность уточнить |
| «Весь изображённый комплекс продаётся» | Не подтверждено | Показывать точный состав лота |
| «Готовый проект реставрации» | Сообщения о разработке есть; актуальная комплектность не проверена | Запросить проект, экспертизы, согласования и права использования |
| «Реставрация за 600 млн ₽» | Публичная оценка 2025 года | Не выдавать за актуальную оферту подрядчика |
| «Кредит 6% гарантирован» | Неверно | Возможность по программе при выполнении условий и одобрении |
| «Можно надстроить/достроить» | Противоречит опубликованному режиму территории без дополнительных оснований | Не закладывать в концепцию |

## 12. База изображений и архивный маршрут

Наиболее полезный для текущей модели пакет — графические материалы к предмету охраны. Он содержит фасад 2007 года, купол 2004 года, тамбур и лестницу 2005 года, интерьер торгового зала 2008 года и детали лепнины 2021 года. Для внутреннего исследования сделана обзорная контактная таблица. Эти даты относятся к подписям официального приложения. [S2, с. 6–15]

В статье А. В. Копытиной опубликованы фотография 1970 года из архива Бийского музея, интерьер 2016 года с указанием автора Евгения Кученева и фотография 2017 года. Это полезные указатели на оригиналы, а не автоматическое разрешение на рекламное использование. [S21]

Где продолжать поиск:

| Держатель материалов | Что запросить | Зачем |
|---|---|---|
| Бийский краеведческий музей им. В. В. Бианки | Фото фасадов и интерьеров, планы, сведения о торговле и университете | Атрибуция истории и изображений |
| Государственный архив Алтайского края | Семейная торговля; строительство; имущество; благотворительность | Подкрепить биографию первичными документами |
| НПЦ «Наследие» | Исторические обмеры, фотофиксация, ранние проекты | Сверить 3D-модель и утраты |
| Алтайохранкультура | Актуальный предмет охраны, обязательство, границы, согласованные решения | Установить допустимые изменения |
| Муниципальный собственник/организатор | Комплект конкурса, ЕГРН, технический план, проект и сметы | Сформировать юридический и финансовый пакет |

Подробный список архивных шифров приведён в конце статьи Целищевой, на печатной с. 82. Для запросов в архив сверить его с современными описями. [S8]

Копии официальных документов сохранены для работы команды. Оригиналы фотографий для публичного сайта следует получать с корректной атрибуцией и условиями использования; права на изображения и права на тексты могут различаться.

## 13. Найденные расхождения в документах

1. **Предмет охраны.** В паспорте, размещённом на платформе, написано, что на дату оформления он не утверждён. Одновременно опубликован приказ № 1139 от 22.11.2021; на него ссылаются акты 2025 года. Запросить актуализированный паспорт и подтверждение действующей редакции. [S2, S3, S5, S7]
2. **Категория.** В заголовке графического приложения к предмету охраны на с. 6 написано «федерального значения», тогда как основной документ, паспорт и карточка указывают региональное. Вероятна техническая ошибка; не трактовать как федеральный статус. [S2, S3]
3. **Этажность.** Три этажа в карточке против двухэтажного исторического объёма с подвалом. Не устанавливать причину без технического плана. [S1, S2]
4. **Срок реставрации.** 12.05.2030 в обязательстве против 31.12.2030 в публикации о конкурсе и общем пределе программы. Приоритет для календаря проекта должен быть установлен по конкретным действующим документам. [S4, S13, S17]
5. **Даты торгов.** ДОМ.РФ и агрегатор показывают разные даты. Проверить организатора и электронную площадку. [S1, S15]
6. **Частная собственность в прошлом.** В исследовании 2017 года указана передача в 2014-м, другие публикации говорят о 2015-м. Детальную цепочку прав строить по ЕГРН и договорам, а не по пересказам. [S8, S21]

Эти расхождения не доказывают невозможность проекта. Они показывают, какие вопросы должен закрыть качественный инвестиционный пакет.

## 14. Что подготовить до предложения инвестору

### Минимальный комплект

1. Подтверждённый состав имущества и прав: здание, земля, ограничения, действующий конкурс.
2. Актуальная техническая оценка с приоритетом противоаварийных работ.
3. Две эскизные функциональные схемы в пределах предмета охраны.
4. Предварительные предложения операторов по каждой схеме.
5. Полный бюджет и календарь с резервом, инженерией и финансированием.
6. Денежный поток с консервативным, базовым и оптимистичным сценариями.
7. Письменная предварительная позиция органа охраны и условия банка.
8. Историческая справка, изображения с атрибуцией и маркированная визуализация.

### Как проверять спрос

Для гостиницы — фактические тарифы и загрузка сопоставимых объектов Бийска, сезонность, корпоративный спрос, договоры с туроператорами. Для ресторана — ёмкость местного рынка, средний чек, частота посещения, конкуренты, логистика. Для событий — подтверждённые заказчики, календарь, вместимость после проверки безопасности. Для торговли — письма интереса, возможная аренда и заполняемость.

Турпоток всего Алтая нельзя автоматически записывать в посетители пассажа. Модель должна считать маршрут через Бийск, долю заезда в центр, посещение объекта и конверсию в покупку/ночёвку. Пока эти параметры неизвестны.

### Измеримые результаты проекта

После выбора концепции задать целевые значения: восстановленные охраняемые элементы; доступная общественная площадь; число действующих предприятий и рабочих мест; число дней культурной программы; выручка и эксплуатационные расходы; покрытие долга; резерв на содержание памятника. Показатели задаются проектом, а не выводятся из красивой визуализации.

2027 год — 120-летие датировки памятника. Его можно использовать как повод для выставки, исследования и публичного рассказа о начале нового этапа. Обещать полное открытие к юбилею без проекта и графика нельзя.

## 15. Реестр основных источников

**Официальные документы и страницы**

- **S1.** [ДОМ.РФ — карточка объекта 1537](https://xn--80aicbopm7a.xn--d1aqf.xn--p1ai/объект-пассаж-фирсова-алтайский-край-1537/). Прочитана в браузере 23.09.2026 и повторно 24.09.2026; источник текущей карточки и ссылок на документы.
- **S2.** [Предмет охраны, приказ от 22.11.2021 № 1139](https://xn--80aicbopm7a.xn--d1aqf.xn--p1ai/okn/api/portal/document?documentId=86fcb831-3397-49d4-80bb-6c8126b3247e). 15 страниц. Локально: `sources/predmet_ohrany.pdf`.
- **S3.** [Паспорт объекта](https://xn--80aicbopm7a.xn--d1aqf.xn--p1ai/okn/api/portal/document?documentId=ef28b30c-89ac-4280-9bed-bf315313bc7d). 3 страницы; фото с датой 30.04.2025. Локально: `sources/pasport.pdf`.
- **S4.** [Охранное обязательство, приказ от 20.05.2025 № 118](https://xn--80aicbopm7a.xn--d1aqf.xn--p1ai/okn/api/portal/document?documentId=1c12463a-71ca-40a3-97db-c1188ecb0092). 10 страниц. Локально: `sources/ohrannoe_obyazatelstvo.pdf`.
- **S5.** [Акт технического состояния от 12.05.2025 № 02-06/21](https://xn--80aicbopm7a.xn--d1aqf.xn--p1ai/okn/api/portal/document?documentId=0e6f6ed3-0225-4951-8554-daeaeb187934). 10 страниц. Локально: `sources/tehakt.pdf`.
- **S6.** [Границы и режим территории, приказ от 08.12.2020 № 1390](https://xn--80aicbopm7a.xn--d1aqf.xn--p1ai/okn/api/portal/document?documentId=af9c5799-ebed-441d-8501-5f7780daed9a). 6 страниц. Локально: `sources/granitsy.pdf`.
- **S7.** [Акт отнесения к неудовлетворительному состоянию от 30.10.2025](https://xn--80aicbopm7a.xn--d1aqf.xn--p1ai/okn/api/portal/document?documentId=40898271-970c-4167-bd68-11f3fe03481f). 3 страницы. Локально: `sources/sostoyanie.pdf`. Дата размещения 01.06.2026 не является датой составления.
- **S11.** [АКЗС: обсуждение реставрации пассажей, 23.09.2024](https://www.akzs.ru/news/92/102460). Важен также для разделения истории Фирсова и Второва.
- **S17.** [ДОМ.РФ: программа льготного кредитования](https://xn--80aicbopm7a.xn--d1aqf.xn--p1ai/программа-льготного-кредитования-окн). Прочитана непосредственно 23.09.2026.
- **S18.** [Решение Минкультуры России от 24.08.2026 № 24-67441-01986-Р, правовая публикация](https://pravo.ppt.ru/resheniye/354657). Контрольная сверка условий программы; полный первичный подписанный файл в исследование не включён.

**Научные и краеведческие источники**

- **S8.** М. А. Целищева. «Пассаж Фирсова» в Бийске — история крупного общественного здания начала ХХ века с ярко выраженными элементами модерна. Баландинские чтения, 2021, XVI, с. 76–82. DOI: 10.37909/978-5-89170-287-5-2021-1011. [Сборник НГУАДИ](https://nsuada.ru/nauka/konferentsii/balandinskie-chteniya/xvi/Balandin_XVI_2021_1.pdf). Скачан и прочитан; локально `sources/Balandin_2021.pdf`, статья на PDF-страницах 77–83. [Отдельная статья в поисковой выдаче](https://nsuada.ru/nauka/konferentsii/balandinskie-chteniya/xvi/Balandin_2021_11_Celishcheva.pdf).
- **S9.** [AltaiTur: архитектурное описание и исторические сведения](https://www.altaitur.com/sights/pamyatniki/passaj-firsova/), 2023. Вторичный материал с архивными ссылками; описание сохранности может относиться к более раннему состоянию.
- **S10.** [Алтайская краевая библиотека: Бийский музей и биография Бианки](https://altlib.ru/territorii/biysk/biyskiy-kraevedcheskiy-muzey-im-v-v-bianki/). Использован для уточнения хронологии преподавания.
- **S21.** [А. В. Копытина. Исследование памятников архитектуры Бийска, 2017](https://www.gramota.net/article/hss20171722/pdf). С. 86–89; полезен фотографическими атрибуциями и анализом городской среды.

**Современная история, торги и существующий проект**

- **S12.** [Банкфакс, 20.05.2025: передача учреждениям культуры и оценки реставрации](https://www.bankfax.ru/news/162112/). Вторичный источник со ссылкой на главу города.
- **S13.** [Алтайская правда, 30.01.2026: условия январского предложения](https://www.ap22.ru/paper/Chto-izvestno-o-restavratsii-passazha-Firsova-v-Biyske.html). Не заменяет условия нового конкурса.
- **S14.** [Толк, 13.05.2026: повторные торги](https://tolknews.ru/nedvizimost/216704-v-biyske-snova-za-rubl-vistavili-na-torgi-passazh-firsova).
- **S15.** [BidExpert: конкурс 21000010760000000483, лот 1](https://bidexpert.ru/bids/lot/?n=1075485). Агрегатор; даты и статусы конфликтуют с карточкой ДОМ.РФ.
- **S16.** [Алтайс: тот же лот](https://altays.ru/torgi/lot/21000010760000000483-1). Использована индексированная информация; полная страница не прочитана.
- **S19.** [Существующий сайт проекта](https://passagefirsova.vercel.app/). Просмотрены 3D-сцена и фотогалерея.
- **S20.** [Алтайская правда, 02.12.2025: исторический рассказ и вероятная атрибуция Лыгину](https://www.ap22.ru/paper/Passazh-Firsova-v-Biyske-privatiziruyut-v-2026-godu.html). Сведения об авторе и инженерных новшествах не приняты как доказанный факт.
- **S22.** [Живой Барнаул 22, 20.09.2026: публикация о частной реставрации](https://barnaul-22.ru/nedvizhimost/nesmotrya-na-slozhnosti-barnaulskie-investory-berutsya-za-rekonstrukciju-istoricheskih-zdanij/). Найдена в поисковой выдаче; величина около 1 млрд ₽ не подтверждена первичной сметой.
- **S23.** [Фонд «Внимание», 21.12.2023: «Архитектурный перископ»](https://fondvnimanie.ru/news/1913/arhitekturnyy-periskop-passazh-firsova). Свидетельствует о включении объекта в отдельный публичный медиапроект; потенциальный указатель на дополнительные материалы.
- **S24.** [Wikimedia Commons: категория исторического объекта](https://commons.wikimedia.org/wiki/Category:Russian_heritage_ID_2210121000). Дополнительный каталог изображений; лицензию и атрибуцию проверять у каждого файла.

**Пределы исследования:** не получены свежие ЕГРН, полная действующая конкурсная документация, инженерное обследование 2026 года, согласованный проект приспособления, актуальные сметы, договорённости операторов и измерения спроса. Архивные шифры обнаружены в исследовательской публикации; сами дела в архиве не просматривались. Это содержательная основа упаковки и перечень проверок, а не готовое инвестиционное заключение.